福州天福大酒店项目

福州市是福建省省会，别称“榕城”。位于福建省东部沿海、闽江下游，面积 12152.5 平方公里，截止 2005 年底，人口约 662 万，城镇化水平 52.3% 。是福建省的经济、政治、文化中心，全国十大港口之一。是大陆最靠近台湾的省会城市，为台商主要投资地，对台贸易发达。随着三通进程的推进和台海关系的改善，这一优势将更将显现。

（一）地理位置

福州天福大酒店位于五四路中段，属福州市最繁华商业地段。周边聚集了环球广场、置地广场、国际会展中心、宜发大厦、华辰国际、国际大厦、东煌大厦等商务经济体；温泉大饭店、闽江大饭店、金源国际大酒店等高级酒店；工商、建设、农业、中国、光大等银行；大鹏、湘财、兴业等证券公司。各种商务及生活配套齐全，交通便利，人流密集，为福州商住最佳地段。

（二）周边开发现状

本项目周边属开发成熟区，各地块基本开发完毕，近期无新项目开盘。目前本地段小户型公寓、二手房价格在 11000 元 / 平米左右，底层商业价格约为 60000 元 / 平米左右。

（三）天福大酒店基本状况

天福大酒店管理有限公司现拥有员工数量 120 人，股东分别是新京集团和陈勇，两位股东于 2003 年底从福建省商业厅收购天福大酒店并完成酒店的股份制改造，在这几年的经营中对酒店里局部进行了重新的装修，持股比例分别是新京集团 77.5% ，陈勇 22.5% 。

天福大酒店部分为地上 25 层，地下 1 层建筑，总建筑面积 29639 平方米，其中天福大酒店所有面积 21268.25 平方米，土地使用权面积 3322.4 平方米，尚有土地使用期 30 年；该大楼于 1992 年建成投入使用，为钢筋混凝土框架剪力墙结构综合楼宇，地上一层层高 3.8 米；二至四层层高 4 米；四层与五层的夹层为技术转换层；五至二十一层为标准层，层高 3.3 米；二十二、二十三层为电梯机房及风机房；二十五层为旋转餐厅，层高 4 米。

2006 年酒店租金收入约为 378 万 / 年，酒店客房收入约为 670 万 / 年，每年总收入约为 1048 万。

该酒店银行贷款 1700 万 , 获有负债 4000 万（为股东作担保），现该酒店两位股东现均有意出售股权。

（四）天福大酒店二期基本情况

天福大酒店西地块现有两幢建于八十年代的砖混结构住宅，其中一幢住宅经鉴定为危房，该地块现正在拆迁进程中。（该地块在原规划中是做为天福大酒店的二期配套用地，从而解决天福大酒店的停车位问题）实际用地面积 1740 平方米，按现有规划意见，该地块容积率 4.0 以下（不计地上社会公共停车库建筑面积） , 其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积 12% 以下；建筑密度 40% 以下（含社会公共停车库建筑占地面积）；绿地率 15% 以上；建筑高度 50 米以下；退道路红线 8 米，通道建造门卫等。该地块拆迁结束后将进入土地招拍挂，因该地块紧邻天福大酒店，以天福大酒店业主身份拿这块地具有无法替代的优势。其它单位无法从价格及其他各方面与我们竞争。

综上所述 , 天福大酒店虽然从建造时间上来讲已经有些陈旧 , 但其所在的区域位置是一般的项目无法比拟的 , 作为地产项目来讲 , 位置将决定一切 , 按照福州市目前市场估价 , 天福大酒店的市场价值为 2.7 亿元。