|
2003年已经过去，虽然国内外出现了许多不利因素，但中国经济继续保持高速运行态势。年轻的中国拍卖业也得益于整体经济的发展，得到长足的进步，拍卖会不断，成交金额屡创新高，特别是房地产拍卖市场，已被各类委托人、广大投资者和百姓认可，这一点从频见报端标题的"首次"、"天价"等字眼可窥一斑。
我国的拍卖市场兴起于上世纪９０年代初，１９９３年拍卖市场开始活跃，艺术品拍卖最为普遍和发达，资产类和房地产类还只是零星地出现。
房地产拍卖业务始于1997年，它是拍卖公司中最复杂的业务，因为房地产和房地产业涉及的社会面广、政策多、资金量大、产权关系复杂，受政策和经济发展形势的影响最大。房地产拍卖业务兴旺需要房地产行业的发展，这样才可能有充足的房源成为拍卖标的。随着近几年我国房地产业的飞速发展，房地产拍卖多了起来，但我们的房地产拍卖市场也只能说是刚刚进入"初级阶段"，是在模仿西方成功经验的基础上进行了一定的创新。房地产拍卖将来肯定会成为我国房地产市场的一个重要的交易形式，特别是政府土地的拍卖会越来越多。
回顾总结2003年，我们试图通过分析这一年来我国宏观经济政策、房地产行业政策的变化对房地产业所产生的影响，进而找出房地产拍卖市场的新特点新趋势，希望能为我们更好地找寻标的物提供参考。
回顾2003年：新政新潮新气象
2003年是中国的新政年，回顾这一年中国房地产和房地产拍卖市场，我们发现有如下特点：
一、宏观调控政策多力度大
1、金融方面 对房地产开发商来说，最要紧的是银行政策。早在2002年中央和地方相关部门出台了许多重要房地产行业政策，加强了政策对房地产行业全方位的宏观调控力度。上半年房地产市场金融利好政策频传，带动和刺激了消费；年中，政府重拳整顿房地产市场、土地交易的公开化又使市场走向更加规范化；年底，房地产市场供应过热的情况引起政府部门重视，一系列调整过热的政策又成为政策调控的重点。
2003年中央和地方相关部门政策的指导方向仍就是给房地产投资降温,
抑压房价上扬, 推广经济适用房，压制豪宅市场,收缩银行贷款和按揭, 降低金融风险。今年对房地产市场影响最大的是两个文件：１２１文件和１８号文件。
2003年6月13日，央行出台《规范发展房地产信贷业务，防范住房金融风险》的通知，又称"121号文件"，对高档房和个人商业用房贷款进行了严格的限制，引起房地产业界反对声一片，有人士公开宣称，房地产业进入寒冬。一位专家表示，如果央行的房地产金融规定切实得到了执行，那么，不出三年，70％的开发企业被淘汰是完全可能的。
2003年8月12日，国务院发出《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，即"国务院18号文件"，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。某著名房地产界人士表示，从最高人民法院关于商品房买卖纠纷的司法解释到央行"１２１号文"，这其间的争论及其所带来的阴霾，都将随着１８号文的发布而烟消云散，"中国房地产将迎来新的春天。"
但是，种种迹象表明，在经历央行１２１号文"重创"后再受１８号文"鼓劲"的中国房地产市场，并没有挥别"冬天"迎来"春天"，相反央行８月２３日再发"５号令"--即调整存款准备金率由原６％调高至７％。政府信贷收紧的政策走势一脉相承。从９月１５日起，监管部门开始对国有商业银行上半年的贷款情况展开检查，以及10月13日银监会就商业银行对集团客户多头授信、过度授信与不适当分配授信额度等现象颁发了《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》等，都是政府银根紧缩政策的"延续"。房贷新政念起"紧箍咒"，银根收紧已成事实。
2、房地产方面
资金与土地是房地产开发的两大要素，实际上，2003年中国房地产拍卖市场能有长足进步应归功于去年7月1日国土资源部颁布实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》（简称
11号文件）和北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》（简称33号文），使得"拍卖"一词在房地产业内迅速被认知。虽然，政策是去年开始实施，但具体业务操作却在今年，全国各地土地使用权拍卖全面开花，特别是年底出现了"拍地"热潮。土地使用权成交价格明显提高。来自北京市土地整理储备中心的统计数据显示，今年通过土地市场以招标、拍卖、挂牌方式共出让土地使用权45宗，其中12宗土地使用权超出底价出让，共增加政府土地收益95596.45万元。形式多样，公开拍卖、公司转让、股权转让都出现。
据国土资源部披露的数据，2002年以前，全国通过招标拍卖挂牌出让土地使用权的面积占有偿用地总面积的比例，只有2-5％。也就是说，往年全国95％以上的土地使用权是通过协议出让方式供应。今年协议出让土地使用权比例仍占65％。另椐其他部门统计，2002年，全国公开招标拍卖出让土地使用权金额达600亿人民币，2003年1－10月土地使用权公开招标拍卖金额更是达到了1700亿。
有房地产业内人士表示，"土地新�"所带来的革命可能更远甚于121号文件冲击。而土地新政下的房地产时代或许在2004年才开始拉开序幕。
临近年底就有消息说，北京市政府有关部门开始着手调整33号文。据透露，按照新调整的土地政策，以后所有土地交易都必须进入市场化，即便是已经办理了部分协议出让手续的地块，也要进入市场挂牌，谁参加竞价，谁的价格最高，谁拿地。这就意味着，一旦调整后的新土地政策实施，很多前几年凭关系拿到地、至今未开发的"项目公司"或个人将无机会"炒作"。还有市场人士预判，上海目前采用公开土地使用权招标政策还只是一个过渡，未来大部分土地使用权将采用拍卖方法。从明年开始，上海将进行土地使用权拍卖的试点工作，试点拍卖土地使用权可能从商业用地开始。
2003年还出台了一些针对国内房地产市场的新政策法规，如２００３年１月１日施行的《经济适用住房价格管理办法》、3月13日中国消费者协会推出《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》、《关于进一步加强房地产价格管理促进房地产业健康发展的通知
》、6月1日实施的最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、8月1日国土资源部《协议出让国有土地使用权规定》正式实施、按套内面积售房和中国首部《物业管理条例》在业界影响较大。
二、拍卖成交金额高，总额大，单件成交金额大
从全国的房地产拍卖市场来看，房地产拍卖在整个拍卖市场和房地产市场中都属"新军"，却是一经出现便"异军突起"，房地产标的迅速瓜分着拍卖市场中的重要份额，由政府委托或强制委托的房地产拍卖标的占主导份额。（金额大、资本大的国有土地使用权的拍卖，基本被各地方政府的土地交易中心垄断）。
据不完全统计，今年全国房地产拍卖市场成交金额将达到400亿元，仅北京一地就有50亿元。今年在社会引起广泛关注的房地产拍卖成功案例有：
北京奥林匹克饭店3月28日以2.25亿元被二次拍卖成功。这是今年房地产拍卖成交的第一单，引起广泛社会关注。
4月22日北京亚视金朗大酒店房地产及配套机械设备最终以3.36亿元成交。
北京华麟科技大厦5月28日以4.55亿元被二次拍卖成功。据悉，这是北京金额最大的一起强制执行拍卖案。
9月，北京万泰北海大厦以3.7亿元成交。
9月14日上海一幢烂尾楼"大正三角地广场"项目经过42个回合竞价，以4．71亿元拍出，比底价高出了8100万元。
11月6日下午，深圳最著名的烂尾楼"子悦台"以4亿元价格成功拍卖。
12月8日北京大兴区黄村卫星城北区黄金地段的１号住宅项目用地以9.05亿元成交。
12月20日北京三元大厦项目最终以2.28亿元成交，这是工行北京分行抵债资产中最优质的项目。
三、标的物来源多样化
客观地说，拍卖介入房地产销售在业界并不新鲜。相关统计显示，全国房地产拍卖成交额平均每年以20％以上的速度增长，在一些发达地区，房地产标的已经占据了整个拍卖市场的一半左右。
但是，以往在人们的印象中，拍卖中的房地产物业多为二手房、抵押房或"问题房"，一手楼盘进入拍场则不多见。而随着房产拍卖市场的不断发展，今年这种现象却逐渐增多，在北京、天津、广州，开发商和住房交易展览组委会纷纷与拍卖行联手推出新建商品房公开竞价，把商品房定价权交给消费者。房价是楼市竞争中最敏感的部分，拍卖方式的功能之一就是具有良好的价格发现功能，把定价权交给买卖双方是公平的市场行为。随着拍卖市场日趋活跃，拍卖价就会逐渐接近市场价，拍卖的价格将成为市场经济自动调节的一个新亮点。
房地产现场拍卖可以使拍卖行、开发商和消费者实现三赢。对于房地产开发商来说，将楼盘、铺位通过拍卖的方式推向市场，可以更大程度地挖掘其投资潜力和价格空间，通过竞价卖个好价钱；对于消费者来说，拍卖可以使其在现场比较各个楼盘的优劣，为其提供了一个更加公平的竞争机会和透明的市场环境。拍卖行则可以借助房地产标的，进一步扩大业务范围。这种全新的操作模式有可能对房地产市场的销售模式产生重要影响。有拍卖公司表示，力争把"拍卖销售"正式引入北京庞大的房地产市场，每周或每月一拍，让购房者依靠商业贷款和公积金竞得新楼房、闲置房或尾房。随着银行与拍卖公司合作推出"买拍卖房也能按揭贷款"的新业务，将会有越来越多的普通百姓关注拍卖房产。
四、拍卖方式逐渐为人们接受
在上海，在苏州，这种购房方式已经为越来越多的百姓所接受，上海每天至少有一次房产拍卖会。
另据深圳市土地房产交易中心提供的数据，今年１-９月份，深圳房地产拍卖市场实际接受委托拍卖１５８５套（含重拍），成交７３７套，面积２１．５４万平方米，成交金额５．２２亿元，今年１-９月份，共举办４０场拍卖会，平均每场人数达６５人次，最多的一场达１５９人。拍卖房的一半以上是住宅，值得注意的是，其中的商住两用房大受竞买者喜爱，成交率近7成。
今年北京房产市场上的拍卖活动也多了起来。涉案房产、抵债房产、二手房、闲置房产……各种各样的房产拍卖会似乎多了起来。像大家熟知的刘晓庆的１９处房产依法拍卖，建外ＳＯＨＯ的拍卖，都非常热闹。有不少房地产业的专家分析说，二手房交易增多、央产房上市、部分银行与拍卖行之间有�"拍卖房产也可办理房贷"的合作等等，都是房产拍卖火热的前兆。目前北京拍卖房屋的来源基本上有三类：法院委托的占５０％，３０％是资产管理公司委托拍卖的不良资产，另外２０％是社会委托，基本上也是单位为主体的多。
据悉，业内人士普遍看好不动产拍卖市场前景，认为这对于扩大商品房的销售，满足个人和企业在不动产方面的多重需要、促进房地产的发展，加快不良资产流通等等将起到重要的作用。而且普遍认为，将来房产拍卖将逐步走出法院强制执行、银行不良资产处理为主的模式，来自民间的拍品将成为主流，其中，二手房将成为重点市场。据了解，在国外，二手房的交易才是房产拍卖的主流，每周末，民间房产拍卖非常踊跃。
展望2004年：机遇与挑战并存
今年的一系列措施，使房地产业面临着前所未有的变局。
早在2002年国家计委经济研究所经济运行与发展室主任王小广就预言，2004年国内房价将有较大降幅，他认为，近5年来房地产景气的原因不是周期性因素，主要是靠体制变化和政策的刺激。房地产泡沫的结果是房价虚高，由于实际购买力没有随房价而增长，因此很快就将形成明显的消费断层。估计今后两三年内，房价将呈温和回落态势，这是挤泡沫所必须的过程。也有人认为，2006年房价开始下跌。
展望2004年，对我们拍卖公司来说，可谓是机遇与挑战并存。
机遇一、银行不良资产处置速度加快
"任重而道不远"，这恐怕是对2003年中国金融业改革最贴切的表述。在开放倒逼之下，中国金融业几大支柱市场都被迫进入了最后冲刺，最先要攻克的堡垒就是不良资产。
根据WTO有关协议，再过3年，我国的金融市场将向外资银行开放。外资银行进入中国，将直接危及我国银行的生存。四大国有银行首当其冲，因为银监会监管的26.5万亿资产当中，四大国有商业银行的资产就占了14.5万亿，承担着对国有重点企业90%的贷款份额，对国有重点的建设项目的贷款市场份额占到75%。另一方面，四大国有银行历史包袱仍然较重，根据银监会的数据，截止到今年9月末，四大国有独资商业银行境内机构不良贷款余额19992.27亿元，比年初减少888.76亿元；不良贷款比率为21.38％。股份制商业银行和城市商业银行的不良贷款比例分别为9．34％和15．88％。
从政府高官到各银行主管的一系列言论，也印证了目前银行业面临的形势是非常紧迫的。
据在美国访问的国务院总理温家宝透露，不良贷款问题的解决是当今中国金融体系所面临的最大挑战，中央将在半年内对商业银行展开力度空前的改革。温总理指出，必须对国有商业银行进行公司治理结构的改造，必须做的准备工作包括，降低不良资产率，充实资本金，提高赢利水平等。然后进行股份制改革，最终上市。一个在温家宝总理领导下的、由国家高层领导人组成的金融安全工作组在近期成立。这里透露出的信息很清楚，降低不良资产率将是明年四大国有商业银行必须靠自己来做好的一件事。对于房地产信贷存在的风险因素，银行显然将比过去更加重视。121的风波并没有成为过去，信贷收缩的阴影将继续在房地产业界徘徊。
银监会刘明康主席12月1日在国务院新闻办公室举行的记者招待会上透露，国有商业银行改革的第一个阶段就是要以各种方式来处置这些不良资产；银监会召开高层会议决定，从明年起将对15家国有独资银行及股份制商业银行推行五级分类制度，并实施分类监管，加强监控重点风险银行。
２００１年，中国人民银行规定中国商业银行应在２００６年前将不良贷款率降至１５％以下。
财政部金融司司长徐放鸣指出，一些影响中国金融体系稳定的风险因素依然存在，目前主要是国有商业银行的资本金不足、不良资产比例偏高等问题。
建行行长张恩照近期对外宣布，建行计划在２００４年年底之前将不良贷款率降至１０％以下。
机遇二、几大中心城市处置烂尾楼决心大要求迫切
上海、海南、郑州、成都都出台优惠政策，力争在二三年内消灭"烂尾楼"。实际上，自1998年以来，海南省以炸楼、拍卖等不同方式已经处置了60%以上的烂尾楼，剩下的显然是些难啃的骨头。
机遇三、国企改革进程加快及非国有经济壮大
《企业国有资产转让管理暂行办法》有望很快出台，国务院国资委管理189户企业（现为186家）,财政部管理中央金融企业。国有企业改革将遵循有所为有所不为、主辅分离的原则，必将有一些资金从房地产行业退出。
年底中央提出的宪法修正案（第十一条第二款、第十三条）如果能在2004年人大会议通过，无疑将大大促进非国有经济的发展。
事实上，非国有经济中仅私营部分2003年就跟国有部门打平了。如金融业，以1996年成立的民生银行为标志，民营资本开始进入经济的核心领域---金融业。据不完全统计，目前民营资本已经控制了股份制商业银行的15%左右，保险公司的7%，证券公司的13%，以及10%的信托公司和50%以上的金融租赁公司。此外，在财务公司、投资公司等金融机构中，也有民营资本进入，而在城市信用社中，更有着大量民营资本进入，在少数小型金融机构中，民营资本已占据控股地位。
机遇四、房地产行业将进入变革时代
首先是土地制度的改革，土地使用权拍出高价，是政府的成功，却是开发商的包袱。土地成本上升，能源、原材料等的价格上涨又预示着建安成本的提高（估计为20%），如果房价不能同步的上涨，则必然导致利润率的下降。
2003年12月22日，
中共中央向全国人大常委会提出14项修改宪法建议，其中第三项建议将宪法第十条第三款修改为："国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。"根据一般的解读，这表明征地制度的一次全局性改革，已经开始启动。这将是一次牵一发而动全身的变化，可能受其影响的角色包括：GDP、地方政府、房地产商、工厂主以及城市居民和农民。
再从银行方面看，以银行业为龙头的金融改革大决战在2003年打响时，充当出头鸟的是房地产。自有资金不足是我国房地产企业的通病，目前我国有3万多家房地产企业，70%存在资金问题。据银行方面数据，房地产信贷余额已占商业银行总贷款余额的17.8%，9月末房地产贷款余额已经达到21327亿元，其中个人房地产贷款余额也超过12000亿元。
央行积多年货币调控经验，在重复建设和盲目冲动的房地产扩张中敏捷地发现，随之而来的必然是金融风险。积压的房地产只是现象，其实质是银行呆滞贷款的增加和系统性流动下降。
8月，央行存款准备金上调，社会资金收紧。
从明年1月1日起，商业银行、城市信用社贷款利率上浮区间由以前的最高30％扩大到70％，农村信用社贷款利率的上浮区间则扩大到基准利率的两倍，即允许的上浮空间达到100％。以一年期贷款基准利率5.31％为例，商业银行贷款利率最高可上浮至9.03%。提高利率上浮空间对房地产企业信贷没有直接的影响，主要对中小企业信贷的影响较大，特别是对资质和信誉较差的房地产企业影响比较大。
挑战一、土地使用权拍卖业务基本被政府的土地交易中心垄断
虽然11号文件规定土地交易必须要进行招标、挂牌和拍卖三种形式，但是目前大宗土地使用权交易基本在各土地交易中心招标挂牌完成交易。
同时，面对今年火爆的土地交易市场，有人对拍卖形式提出质疑，上海房地产经济学会副会长印坤华认为，上海目前的土地使用权招投标出让方法要明显好于完全采用拍卖的出让方式。因为拍卖过程中容易产生不理智行为，底价被过分抬高，不利于整体市场稳定。
挑战二、银行和四大资产管理公司不良资产处置方式可能发生变化
由于形势所迫，各金融机构一直在探索新的不良资产处置方式，比如与跨国投行联手、资产打包卖给跨国投行、资产证券化，也有国内大企业财团参与银行不良资产处置，而且银监会承诺将积极推动新的处置方式，并为各行在有关的政策方面创造有利条件。
在银监会要求国有银行不良资产率与不良资产余额绝对数"双降"的压力下，国有银行纷纷推出新的措施以加快处置不良资产的速度。
《商业银行法》和《中华人民共和国银行业监督管理法》、《公司法》等和金融有关的一系列法律，消除很多不良资产处置的障碍，今后四大国有商业银行处置不良资产的速度会加快。
建设银行
建行统计显示，从2001年接收"双呆"贷款至今，建行资产保全部门初次、二次和终极处置各类不良资产累计1885亿元，回收资产累计1021亿元，其中现金累计回收超过850亿元。建行今年的任务已经"基本完成"，在今年初开始的"攻坚战"中，建行不良资产率迅速下降。截至11月底，建行今年共处置各种不良资产702亿元，回收现金327亿元。目前建行有不良资产约2470亿元，其中次级620亿，可疑1057亿，损失793亿。建行资产保全部总经理杨小阳预计，"到年底不良资产率应该在11％左右。"建行的目标是到明年要降到10％以下。
２００３年６月８日，建行和摩根士丹利签署正式协议将以物抵贷资产和不良贷款打包售予摩根士丹利，该资产组合的账面价值为４３亿元人民币。建行和摩根士丹利还都先后宣布要成立合作公司共同处置不良资产。
权威人士透露，四家银行之中，建行已经向有关部门提出进一步松绑的要求，希望完全市场化处置运作不良资产。
工商银行 中国最大的贷款行，其不良贷款账面价值列国内银行第二位。截至目前，他们已制定了积极的不良贷款处置目标－－２００６年前将不良贷款率降至１０％以下。
工商银行近几年在不良资产的处置过程中，把着力点放到了降低不良资产的绝对额上，从政策和机制层面入手，采取多种措施，大力推进不良资产的清收转化和处置工作。探索运用资本市场和投资银行手段批量处置不良资产，加快处理进度，降低了处置损失。
该行在总行成立了风险资产处置中心，推动不良贷款的集中处置，目前全行绝大部分一级分行都建立了风险资产处置中心。
今年６月，工行与高盛签署了谅解备忘录，以处置总值达１００亿元人民币的不良资产，并建立处置这些不良资产的专门的合作资产公司。
工商银行日前首次在其网站上开辟资产处置专栏，专门发布工行待处置的不良资产信息。根据工商银行发布的公告，此次首批上网推介的各类资产与处置项目共计323个，总金额人民币238.75亿元。
中国银行
计划两年内处置1000亿元不良资产。
农业银行 历史负担最重的农业银行不良资产率一直在30%以上徘徊，为加快不良资产的处置，农行在四大国有银行中第一家成立了行长挂帅的风险资产管理委员会。
四大资产管理公司
最近有消息称财政部正在制定一份资产管理公司实行目标考核制的管理办法，要给资产管理公司下达确保的回收率，从而锁定最终损失额，实行现金回收率和现金费用率"双率包干"。同时要求资产管理公司三年内处置完剩余的近5000亿不良资产（2008年底前结束转股债权的处置工作）。
四大资产管理公司成立四年来，由于配套措施不到位，激励约束机制不完善，相关的批准过程均耗时较长。总体而言，资产管理公司尚未完全利用拍卖及谈判任一种交易策略的有利之处。
华融（工行对口资产管理公司）开创了将不良资产打包售予海外投资者之先河，它对不良资产的国际批售方法进行了探索，首次不良贷款打包出售已开始产生收入。它创建了两家由本地贷款服务商支持的合作公司，由其全面收购、处置和回收不良资产。2003年岁末，华融公司向国际市场推出了亚洲市场迄今为止最大的一笔不良资产招标活动，250亿不良资产的中标金额达到了222亿。
东方（中行对口资产管理公司）收购的不良贷款数量最少，但其累积资产回收率在四家资产管理公司中最高。它开发出了一系列的税惠交易方式，使美国投资者能够从独特的税务结构中获益。
信达（建行对口资产管理公司）开始着手开发资产支持证券（ＡＢＳ），以及其他的不良资产组合证券化的交易形式。它承接的不良资产既包括不良贷款又包括房产类的以物抵贷资产。此类资产对投资人较有吸引力，因此信达的资产处置业绩和回收率一直位居前列。
长城（农行对口资产管理公司）已处置的不良贷款量最大，但现金回收率最低。长城的不良贷款是由农行剥离的，其大量小额债权人分布于中国的农村地区。
另外，华融资产管理公司和中关村技术产权交易所联合组建了"虚拟超市"--"华融-中交所金融资产超市"。目前四大资产管理公司中的两家已经和中交所签订书面协议。其中，华融拟陆续将近千亿元不良资产逐步放入金融资产超市集中处置，东方资产管理公司将陆续拿出200多亿元资产。中交所正在努力争取信达、长城公司的合作。据介绍，目前中交所的不良资产挂牌量已经达到了200亿元，今年的目标是做到500亿元，明年做到800亿元。
据超市创始人之一，华融北京办事处的肖艳玲透露，财政部已经要求华融在3年内处理完毕现有不良资产。到2003年6月，华融还有3000余亿元不良资产，北京办事处的任务就有300亿元左右。一个新的处置高峰即将到来。
另外，除了处置方式有所变化，清收难度也将加大。业内人士普遍认为，不良资产处置存在的"冰棍"效应，时间拖得越长，将使回收比率越低，处置越发困难。如长城公司收购的3450亿元不良资产中，有相当部分已经属于处置成本大于收益的零价值资产，初步统计约为1000亿元。
挑战三、拍卖公司竞争激烈
据了解，目前北京近百家拍卖公司中，有2/3以上的拍卖公司开展了房产拍卖业务，不少大公司则专门设了房产部，准备在房地产拍卖市场大干一场。
拍卖公司标的物最重要来源的法院，历来是拍卖公司的必争之地，目前不少法院都采取在入围公司中抽签或摇号方式选择拍卖公司，各法院入围的拍卖公司都很多，广西高院就有近90家入围公司。
业务水平也是委托人选择拍卖公司的重点内容，北京市工行在选择三元大厦的拍卖人时，就考核了七家拍卖公司，这七家公司分别提交了评估报告，最后才确定了中拍在线为拍卖人。
重点关注领域剖析
安永公司研究报告指出，中国的不良贷款总余额居亚洲第二，仅次于目前经济停滞不前的日本；中国具有成为亚洲最大的不良资产市场的潜力。相关资料也显示，在未来5年之内国有资产的交易总量在4万亿元左右，不良资产和即将退出的国有资产各占一半，可见不良资产的市场存量极大。
因此，虽然有挑战，但是机遇大于挑战，我们拍卖公司还是大有可为的。 法院方面
法院委托是拍卖公司传统的标的物来源，也是最重要的。随着经济的发展，房地产常用于合作、入股、抵押等方式出资、贷款、筹资等，因而产生的与房地产相关的债权、债务纠纷日渐增多，来自法院和政府执法部门委托强制拍卖的房地产标的会越来越多。
特别需要关注的是：反腐败的深入和彻底。由于社会的关注，这将给拍卖公司代来"广而告之"的极佳机会。
来自中纪委报告指出，中国的腐败从上世纪中后期开始，社会腐败的最主要特色是围绕着"权力资本腐败"展开的。即，这种"权力资本腐败"，不是"流量领域"中的腐败，而是"存量领域"中的腐败，它发生于金融、房地产、建设工程招投标、经营性土地使用权出让、物资采购和产权交易等领域和环节的职务犯罪案件，与腐败相关联的金额巨大，一个个都是天文数字。对"权力资本腐败"若不采取雷厉风行的反腐败措施，将会从根本上动摇"国家的安全"，而这，决不危言耸听。
2003年中国的反腐败形势，称得上"雷声大，雨点也大"。全年，公开披露的省部级干部腐败案件就有13起，平均每月就有一例省部级高官腐败案件见诸报端。 银行方面
根据银监会的数据，截止到今年9月末，四大国有独资商业银行境内机构不良贷款余额19992.27亿元，不良贷款比率为21.38％。而独立银行分析家及评级机构估计真实数字高于该水平，可能达到贷款总额的４０％，因为某些银行可能其不良贷款率的下降主要是其贷款总量增加的结果。中国人民银行报告称，２００３年１月至６月期间，中国金融机构新增贷款共计１．９万亿元人民币。该数字已超过了２００２年全年的贷款总量。
人民银行货币委员会第三季度报告分析指出，目前在贷款结构上也存在一些值得关注的问题：
★
金融机构资产负债期限结构失配加剧，潜在的流动性风险更加突出。近年来，商业银行基建贷款、个人住房贷款等中长期信贷业务发展迅速，今年3季度末，中长期贷款占全部金融机构贷款的比重为39%，比1997年末提高了18个百分点；在存款来源中，定期存款占比为43%，比1997年下降了10个百分点。从增量看，金融机构资金来源短期化而资产运用长期化的问题更为明显，前三季度，中长期贷款占各项贷款的比重为46%，定期存款占存款来源的比重为43%，如考虑到定期存款中相当部分的期限在一年以下，资产负债期限结构的不对称就更为突出。
★
房地产贷款在新增中长期贷款中的比重过高，尤其是风险较高的开发贷款增加偏多。前三季度，各类房地产贷款（包括住房开发贷款和个人住房贷款）增加4264 亿元，占全部中长期贷款增加额的37%，其中房地产开发贷款增加1350亿元，同比多增1006亿元。对房地产贷款尤其是房地产开发贷款高速增长中可能存在的系统性信贷风险应当予以警惕。
★
不良贷款余额下降缓慢，不良贷款损失额仍在增加。降低不良贷款，消化历史包袱，化解金融风险的任务仍然十分艰巨。
★ 房地产开发投资在投资总额中占比和增幅均大幅增加。前三季度，房地产开发投资增长33%，同比加快3.4个百分点；在国有及其他类型投资中所占比重为25%，比上年同期提高了4个百分点。
★
1-8月份，全国31个省份中，房地产开发投资同比增长超过50%的省份
达8个，个别省份甚至接近90%。房地产投资结构也不尽合理。前三季度，房地产开发投资中，住宅投资增长28%，其中经济适用房增长11.3%，而办公楼和商业营业用房的投资分别增长39.8%和44.6%。
另外，还有一个值得我们关注的方面：个人房贷违约率上升。根据国际经验，个人住房不良贷款将在未来3到8年间出现，也就是说3年以后（我国现在个人住房贷款余额中，80%是2000年以来发放的），个人住房贷款违约率将上升，不良贷款的风险将开始逐渐暴露出来。
执法部门也认识到银行与企业的贷款纠纷高潮过去以后，新一轮的银行与个人贷款纠纷高潮将要到来。目前各大银行的个人住房贷款业务均以大比例的快速增长；工商银行截止到今年七月，个人住房贷款余额已达1492亿元。按照个人住房贷款每年以150%的速度发展，用不了三年，我国银行贷款比例将从过去基本以企业贷款，改变为个人贷款比例将超过企业贷款。那么一旦我国经济遇到低潮，过去大量企业不能及时还贷的现象，造成银行出现大量不良资产的后果，将再一次出现在个人贷款方面。
以目前资料显示，上海去年发生了40起银行个人房屋贷款官司，广州、北京同类纠纷也渐有增多趋势。业内人士指出，随着按揭年数的平均完成高峰接近，不少个人贷款购房隐藏的水雷逐渐浮出。 资产管理公司方面
中国四大资产管理公司－－华融、东方、信达及长城１９９９年成立之时，从四大国有商业银行收购不良贷款总计达１３９４０亿元人民币，经营期限为十年。
截至10月末，4家金融资产管理公司累计处置不良资产4977亿元（不含政策性债转股），回收资产1476亿，现金回收861亿，资产回收率达25.6%，现金回收率17.3%。
有消息说，银行目前近2万亿不良资产不再剥离给四大管理公司。面对生存危机，资产管理公司高层已向有关部门建议，应允许银行依市场公允价将不良贷款组合打包转让给投资者（包括资产管理公司）。所谓市场公允价应由资产管理公司及各类投资者竞价形成，不能采用行政手段人为确定转让价格。
保险公司方面
我国保险公司，特别是国有保险公司存在着严重的不良资产。它的构成主要有三个方面：第一是历史上由于资金运用不谨慎，投资、贷款、办三产等形成的不良资产；第二是寿险公司的利差损。这主要是由于人民银行连续8次降息，给保险公司的一些老保单在利息收益上造成差别和损失；第三是财产保险公司的应收保费。
保监会2003年1号令《保险公司偿付能力额度及监管指标管理规定》中的第二道防线是强制性的偿付能力额度监管，凡是实际偿付能力额度低于法定最低偿付能力额度的，保监会将根据其严重程度分别采取责令提出整改方案、责令分保、限制经营费用规模、责令拍卖不良资产。
担保机构方面
据了解，全国目前有60多家住房贷款担保机构，已为30多万户家庭申请贷款担保，累计贷款额度达236亿元。建设部、中国人民银行已联合发出对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知。
房地产企业
今年的一系列宏观政策，将对我国房地产企业产生长远影响。潘石屹预言的"也许许多项目永远也看不到封顶的那一天了"真有可能在几年内成为现实。
房地产行业是一个资金密集型行业,对资金的需求量很大,我国的房地产企业的平均资产负债率超过70%，既是公认的非常赚钱的行业,同时又是非常缺钱的行业。在广州，１３０９家房地产开发企业２００２年的资产负债为２１５０．２９亿元，负债率高达７７．６％，远远高于国际公认的５０％的警戒线。
需要说明的是，作为中介的拍卖公司，希望看到房地产行业健康发展，这样才能有更多的房源供拍卖。
国务院18号文件和人民银行121号文件的目的都是促进房地产市场长期健康发展，防范房地产信贷风险，切实维护金融稳定的局面。今后，人民银行将继续按照国务院部署，密切关注房地产等资产价格的变动，及时防止房地产领域增加不良贷款、产生新的金融风险和对实体经济造成损害。
国家统计局投资司司长汲凤翔表示，中国房地产的开发投资在地区之间存在着极不均衡的现象，部分地区的房地产业发展存在着过热苗头。而且不平衡现象突出，东部地区发展较快，中西部地区发展则较慢。2002年，东部房地产开发投资占全国房地产开发投资的七成一，但东部地区的GDP则占全国的五成七，人口占全国的三成七。而中西部地区的房地产开发投资则远低于其GDP和人口在全国的比重。这说明，东部地区房地产开发已超出当地经济发展的水平，存在着某种程度的过热现象。
从房地产开发投资占全社会投资的比重来看，今年前十个月，全国房地产开发投资占各类投资的二成四，但东部地区则占该地区各类投资近两成九，中部为一成五，西部为一成九，这说明，东部地区固定资产投资的增长更多靠房地产开发带动，而北京、上海等地则高达四成以上。从土地和商品房价格增长情况来看，部分地区也存在着过热的现象。
汲凤翔还指出，供求结构失衡，有效供给不足也是中国房地产业发展中存在的问题。从1999年到2002年，在中国总体住宅投资中，经济适用房的比重逐年下降，同期别墅和高档公寓的比重则逐年上升。一些大中城市高档商品房供过于求，价格虚高，低价位的经济适用房却供不应求，房地产市场价格与消费者的购买力之间出现了严重错位。有权威专家发出警告，北京等地的商业地产在三四年后可能出现过剩现象，务须警惕。
国家税务总局稽查司司长刘太明11月18日在中国房地产业税收问题研讨会上说，近几年我国房地产业偷漏税问题严重，来各地房地产业在涉税案件数量、案件发生率、查补税款上都有明显增加，政府将采取措施加以解决，
中国银行业监督管理委员会副主席史纪良近日表示，银监会对金融机构的检查重点将是房地产、大的关联企业贷款。
由建设部等五部委联合派出的10个督察小组在全国进行土地检查。"五部委联合检查督察土地市场，这是前所未有的。"一位建设部的官员说。同时据业内人士透露，在核查结束后，一些与土地有关的政策将在明年进行调整。日后，我国将实行严厉的土地保护措施。
最高人民检察院的工作安排，2004年检察机关将结合改革发展的实际，深入查办金融、房地产、建设工程招投标、经营性土地使用权出让、物资采购和产权交易等领域和环节的职务犯罪案件，并将其纳入反腐败斗争的工作重点。
以下分析和数据也预示着未来几年内房地产行业的政策面不容乐观：
首先,在商品房开发速度和数量大幅提升的同时,房屋的空置率也在上升。有房地产专家估计,目前我国商品房空置率已经超过国际商品房空置率10%的警戒线。据统计，早在2002年8月底，全国空置总量已超过1.25亿平方米，2003年1-11月，全国完成房屋竣工面积2.1亿平方米,其中,商品住宅竣工面积1.76亿平方米,同比增长28%；竣工商业营业用房2097万平方米,同比增长40.9%,增长最快。房地产销售总面积也达到了19950万平方米，同比增长32%。
第二,从1999年开始使用住房公积金以后,房地产的投资总额、竣工面积、销售面积每年都保持20%以上的增长,但住房消费增长明显赶不上住房投资和施工面积的增长，目前只有少数高收入阶层能够买得起高价房子。当这一阶层的需求逐渐被消耗掉后，房地产项目的消费速度将明显放慢，导致消费断层出现。例如,上海浦东地区,房地产开发的土地数量成倍上升及房地产预售价格呈节节攀升的上涨势头,2001年商品房预售价格涨幅在20%以上,二手房价格增长也在10%左右。持续至今年前四个月,商品房预售价格较去年同期上涨了14%,存量房价格则上涨了20%以上。但是,与房价快速增长的势头相比,居民可支配收入的增速并没有那么快。今年上半年,上海全市城镇居民人均可支配收入是6019元,比去年增长10.1%,人均收入的增长低于房地产价格和投资规模的增长速度,预示着人们的购房需求正在逐渐下降,购房者超前消费的风险正在逐步累积。
城市中除了公务员、垄断性国有企业和一些外资企业职工的工资增长较快外，国有、集体、私营等企业和个体工商户劳动者的工资增长很慢。2004年，虽然国家会采取一系列的政策措施，但是，大幅度提高城乡居民收入仍然是一件困难重重的事情。城乡劳动者收入增长总体上将低于GDP增长速度。消费增长不会十分乐观。
上海的另一项调查也证实了这一点。上海市区有11.7%的家庭有意在一年内购房。其中,有59%的家庭打算购买新房,41%的家庭打算购买二手房。在有意购房的市区居民中,34.7%希望购买的住房在20万元以下,有56.1%希望买20万至40万元之间的房子。其中,83.2%的上海居民认为目前的房价偏高。也就是说,市区居民的心理房价和房产市场上的房价还有一定的差距。
第三,在房地产市场高唱牛市的凯歌声中,房地产商又开始大肆圈地。例如,北京一家大房产商准备储备土地6000亩,另一家则已经储备土地6200亩；在天津,珠江合生最近签下了一块18000亩(12平方公里)的开发用地；而在广州,华南板块单项土地已经从2000亩扩大到3000亩和5000亩不等。这些具有代表性的大城市纷纷出现圈地现象,难怪万科老总不无感慨地说,发展商大肆圈地已经产生了泡沫。
第四,目前房地产业对金融业的依赖度太大,金融机构贷款过度集中于房地产业,金融风险正在累积。有两项数据可以佐证:一是南方某商业银行今年要清理的坏账接近800亿元,其中80%与房地产有关,仅广州市两家大型房地产公司所欠地款已达10亿元以上；二是今年上半年,上海城市居民家庭人均总支出为7591元,而同期人均可支配收入为6870元。收支相抵,上海市民的
财务缺口达721元。据分析, 财务缺口的产生与市民购房建房支出快速增加有关。上半年上海户均购房支出较上年同期增长2.2倍,城市居民家庭人均居住类支出同比增长31.5%。这表明,居民的购房贷款压力不下；而央行上海分行近期提醒商业银行注意个人信贷风险,看来也并不是毫无根据的。
来自北京的情况也已经显露的一个危险兆头是，越来越多的借款人拖欠银行贷款。工商银行北京分行个人业务部的负责人说，在目前大量拖欠贷款案例中，相当一部分是在银行同时申请汽车和住房两项贷款的客户。中国建设银行住房金融部的相关负责人也表示，拖欠贷款不还的现象越来越多。面对日趋增高的不良贷款率，银行显得无能为力。而另一个推波助澜的政策是，9月21日起，中国人民银行把商业银行存款准备金率从6%提高到7%，此举相当于冻结商业银行超过1500亿元的超额准备金。
个人房贷违约率上升，首先蒙难的是开发商。在房产过户前，房地产开发商对银行按揭贷款承担担保责任，在此期间，借款人拖欠贷款不还，银行将直接从房地产开发商账户上直接划款。北京中关村地区一个基本售罄的楼盘开发商说，因为买房者拖欠银行贷款，现在每月公司账户被银行划走将近30万元，有的房子才卖出不到半年。
第五、与目前房地产行业在高位运行的态势相反,房地产上市公司2002年上半年的经营业绩却出现明显回落。一份研究报告显示,从上海、北京、广东、浙江、江苏等地22家房地产上市公司公布的半年报情况看,22家公司加权平均每股收益0.064元
扣除非经常性收益后0.053元 ,净资产收益率2.27%,两个指标均低于同期上市公司的平均数。22家企业平均负债率为55.9%，其中六家负债率超过70%。与高负债对应的是巨大的存货
,这22家企业以225亿净资产,拥有230亿的存货,这些存货包括正在开发的商品房或存量房和大量的土地储备。随着金融、土地政策的调控以及大规模建设和推出经济适用房政策的实施,可以预计这些房地产上市公司的负债率和空置率可能上升。
另据申银万国证券分析师提供的研究成果：2002年底，房地产上市公司平均开发投资额为12.35亿元。其中，与121号文件规定对应的相关科目金额达到了10.69亿元，占全部投资额的86.56%，其中121号文件全部禁止的科目金额为6.71亿元，占全部投资额的一半以上。
第六、从房地产行业拖欠农民工工资现象也可看出目前房地产企业资金状况不容乐观。
对中国的房地产企业来说，自有资金不足是其通病。一般开发一个项目，只有1/4是自有资金，其余都是银行贷款（或向其他大企业融资）和预售楼花。其中银行贷款占到70%
。今年由于央行颁布121号令，从源头上绷紧了房地产商的资金链条，加重了欠薪问题。据了解，工人工资占建筑企业成本的20%左右，全国总工会和建设部门的资料显示，目前建筑施工企业占拖欠农民工工资案件的70％，估计总额可能在700亿元左右（累计数额可能达到2000亿）。
2003年10月温家宝总理为民工讨工钱之后，好像一下掀起了民工讨钱热。国务院办公厅、建设部、劳动和社会保障部等部门领导纷纷讲话表态：各地要从立党为公、执政为民出发，解决农民工工资问题。
第七、社会保障制度的扩展也将抑制经济的过热，十六届三中全会决议提出，农民工到城市务工，享有城镇从业人员的一切权益，包括社会保障。如果为1亿多城镇职工和农民工建立起社会保障机制，必定会影响到企业的成本，抑制投资、建设和出口等各个方面的热度。
第八、房地产行业纠纷多，除拖欠农民工工资问题外，诸如假按揭、一房多卖、重复抵押、黑白合同等房地产黑幕的揭开，也引起中央高层的重视。
综上所述，未来房地产行业存在很大变数，这将给拍卖公司带来机遇。北京地产名人潘石屹预言，由于资金缺口，一部分房地产企业的资金链断裂，公司破产，烂尾楼将不断产生；北京嘉鸿地产总经理黄建枋则认为，2004年初，首轮失败者就会出局。张宝全预测，在２００４年，房地产行业的竞争更多的是以兼并、收购，合作的方式进行，使房地产市场资源重新整合、优化。
施工企业
目前中国房地产市场建筑商"带资"开工的情况比比皆是，而２００２年６月２７日起施行的《最高人民法院关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》中却明确规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第２８６条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其它债权。这意味着，如今在有关房地产纠纷案件中，建筑工程承包人相对于作为楼盘抵押权人的银行将拥有优先受偿权。
其他
由于今年是新政年，政府机构及其领导人都有所调整，因此大项目、大工程、形象工程等不可避免。国土资源部有关负责人分析指出，违法圈地存在一定的周期性，新一届地方政府就任之初，常常会刮起一轮圈地风。
今年12月5日，国务院办公厅《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》中明确指出，部分地区不切实际搞"形象工程"和"政绩工程"是造成工程款拖欠的重要原因。统计显示，超过1/3的工程欠款正是来自政府项目。中国GDP增长是伴随着新一轮投资热来的。现在很多地方用GDP来衡量领导的政绩，要GDP就要搞政绩工程，许多超出政府承受能力的项目因此纷纷上马。
中纪委的年终报告也提到这个问题，报告指出：在"存量领域"中的"权力资本腐败"，由于它往往与一个地区或某一个领域的所谓的"跨世纪大工程"、"大手笔"联在一起了，其中的含金量特别足。
在年底举行的"2003年中国企业领袖年会"上，中国人民银行行长周小川在发表《从税收改革的趋势看城市土地管理》主题演讲时警告，城市设施和房地产都有价格风险。
著名经济学家吴敬琏最近也提到要警惕政府主导的投资过热。
目前，除了奥运预期、三峡工程及其上游三倍于三峡的金沙江工程、西部大开发、西气东输、西电东送等项目外，省还有省情，县也有县例，加上村有村规，宏伟项目引无数银行竞折腰。这样其中必然会有一些跟风一哄而起的房地产项目成为日后的问题项目，如北京2008年奥运会、上海世博会。
据了解，悉尼、汉城等奥运会举办城市的房地产市场都曾出现过奥运会泡沫。而从目前北京房地产市场看，围绕奥运会的大规模建设已经展开，已有近30家房地产上市公司进入北京，开始争夺奥运会所带来的巨大市场。这其中有些项目与奥运会没有关系，这些项目一旦达不到预期目标，很可能成为我们的拍卖标的物，所以我们应该从现在开始跟踪这些项目，包括业主、资金来源、施工单位、工程、经营情况等。
另外，北京市规划委员会主任单霁翔介绍赛后奥运村的赢利方案--四十七万平方米的奥运村未来将被出租或拍卖。
建议
1、提高政策分析和预测水平
每一项政策规定的制定和颁布都有其深刻的社会背景和要达成的目标，由于目前国内存在的信息不对称问题，我们不能知道真实的背景，但我们可以从政策所要实现的目标分析出其背景，以便我们正确认识形势，找准方向。比如，目前的房地产行业，虽然看到的都是"形势一片大好"，但从政府出台的一系列政策所透露出的信息（国土资源部今年发出的涉及房地产行业的紧急通知就达21项之多，主要集中在下半年），再结合自己的亲身观察，就会得出不同的结论。
2、刻苦钻研房地产拍卖业务
由于房地产拍卖业务是拍卖业务中最复杂的业务，又是一项新业务，所以要借鉴国内外经验，建立自己的标准流程，包括项目跟踪、谈判、评估、拍卖和文档管理等，以便能够及时响应市场的变化。正所谓"机会总是眷顾有准备的人"。 3、发挥团队精神
我们北京中招国际拍卖有限公司虽然是一支拍卖业新军，但人员组合得当，既有拍卖业前辈，又不乏拍卖界新锐，学历高，经历广，年轻有活力，如果假以时日团队作用充分发挥，必将在中国拍卖行业占有重要地位。 4、千方百计提高公司美誉度
积极参与社会关注广泛的重大腐败案件的拍卖活动，出现重大社会事件时及时组织义拍，筹划房地产交易会现场拍卖会，抓住标的额大的拍卖标的，重视传统公益项目的义拍。 北京中招国际拍卖有限公司
2004年1月
|
